Conditions d'octroi des PSLA pour des opérations de location-accession

Conditions d'octroi des PSLA pour des opérations de location-accession

N° 2005-21 / A jour au 18 août 2011
Arrêté du 4.10.01 : JO du 6.10.01 / Décret et arrêté du 26.3.04 : JO du 27.3.04 / Décret et arrêté du 7.4.09 : JO du 9.4.09 / Arrêtés du 26.5.11 et du 31.5.11 : JO du 1.6.11 / Instructions du 22.9.10 : BOI 3 A-5-10, du 10.10.05 : BOI 6-C-5-05, du 10.10.07 : BOI 8 A-3-07 et du 15.3.10 : BOI 3-A-3-10 / Décret du 16.8.11 : JO du 18.8.11

Les pouvoirs publics ont mis en place un dispositif pour favoriser l'accession à la propriété des personnes modestes qui s'inscrit dans le cadre de la location-accession définie par la loi du 12 juillet 1984. Il repose sur le prêt social location-accession (PSLA), et ouvre droit à une TVA à taux réduit sur le prix de vente et à une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans. Le PSLA est un prêt conventionné permettant à des opérateurs de financer des opérations de location-accession en neuf destinées à des ménages modestes insuffisamment sécurisés par les dispositifs d'accession directe actuels.

Mise en oeuvre

Un décret et un arrêté du 26 mars 2004 ont défini les conditions dans lesquelles les opérateurs peuvent bénéficier du dispositif, ainsi que les caractéristiques financières du PSLA. Ces textes apportent des assouplissements aux conditions actuelles d'octroi des prêts conventionnés pour les opérations de location-accession à la propriété immobilière (CCH : art. R.331-76-1 et suivants). Les opérations peuvent être agréées après la publication des textes réglementaires. Les avantages du dispositif seront applicables aux opérations agréées à compter de cette date, soit postérieurement au 26 mars 2004. Une circulaire précisera les modalités d'application de ce dispositif ainsi que les modalités d'instruction des demandes d'agrément.

Champ d'application

(CCH : art. R. 331-76-5-1)

Le PSLA peut être consenti à des personnes morales pour des opérations agréées par l'Etat pour la construction ou l'acquisition de logements neufs faisant l'objet d'un contrat de location-accession et destinés à être occupés à titre de résidence principale par des personnes dont les revenus sont inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, du contrat de location-accession, aux plafonds de ressources de l'ancien dispositif PTZ.

Nombre de personnes destinées à occuper le logement

Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 1                    Zone A = 31 250 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 2                    Zone A = 43 750 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 3                    Zone A = 50 000 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 4                    Zone A = 56 875 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 5 et plus         Zone A = 64 875 €

Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 1                    Zone B ou C = 23 688 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 2                    Zone B ou C = 31 588 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 3                    Zone B ou C = 36 538 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 4                    Zone B ou C = 40 488 €
Nombre de personnes destinées à occuper le logement = 5 et plus         Zone B ou C = 44 425 €

Depuis le 1er juin 2011, l'appréciation des conditions de ressources pour le respect des plafonds PSLA s'effectue selon les modalités applicables en PAS (et en PTZ+). Le montant des ressources pris en compte s'entend du plus élevé des deux montants suivants :

   ► somme des revenus fiscaux de référence, le cas échéant corrigé, de l’ensemble des personnes qui sont destinées à occuper le logement établis au titre de l’année N-2 ;
   ► « revenu plancher » égal au coût total de l’opération (au sens PTZ+) divisé par dix.

Conditions

(arrêté du 26.3.04 : art. 2 et 3)

Le vendeur doit obtenir un agrément du préfet dans le département. Pour cela, il doit signer une convention avec l'Etat qui prévoit le respect des conditions suivantes :

  ► la partie de la redevance correspondant au droit de l'accédant à la jouissance du logement (fraction locative) ne doit pas excéder les plafonds suivants (en euros, par mètre carré de surface utile, par mois) (CCH : art. R. 331-76-5-4):
 

Au 1er janvier 2011

Zone A bis          12,45 €
Zone A                 9,57 €
Zone B1               8,25 €
Zone B                 7,90 €
Zone C                 7,35 €

Ces plafonds sont révisés au 1er juillet de chaque année sur la base de la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction de l'année civile précédente.

   ► le prix de vente du logement ne doit pas excéder un plafond (en euros, par mètre carré de surface utile, par mois) (CCH : art. R. 331-76-5-4) :

Au 1er janvier 2011

Zone A bis         3 982 €
Zone A              3 982 €
Zone B1            2 670 €
Zone B2            2 331 €
Zone C              2 040 €

Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente.
Le prix au mètre carré à retenir pour apprécier la condition du plafonnement du prix de vente est un prix TTC incluant la TVA au taux réduit lorsque celle-ci trouve à s'appliquer (instruction du 22.9.10 n° 31 : BOI 3 A-5-10).
Le classement des communes dans les zones A, B, C résulte de l’arrêté du 29 avril 2009 (JO du 3.5.09) pour les décisions d’agrément accordées depuis le 1er juillet 2009.
Le classement des communes dans la zone A bis résulte, pour les seules décisions d'agrément PSLA (agrément initial de l'opération) accordées à compter du 1er juin 2011, de l’arrêté du 22 décembre 2010 (JO du 23.12.10).
Pour les décisions d'agrément accordées avant le 1er juin 2011, la zone A bis comprend Paris et ses 29 communes limitrophes : Aubervilliers, Bagnolet, Boulogne-Billancourt, Charenton-le-Pont, Clichy, Fontenay-sous-Bois, Gentilly, Issy-les-Moulineaux, Ivry-sur-Seine, Joinville-le-Pont, Le Kremlin-Bicêtre, Les Lilas, Le Pré-Saint-Gervais, Levallois-Perret, Malakoff, Montreuil, Montrouge, Neuilly-sur-Seine, Nogent-sur-Marne, Pantin, Puteaux, Saint-Cloud, Saint-Denis, Saint-Mandé, Saint-Maurice, Saint-Ouen, Suresnes, Vanves, Vincennes.

Le prix non révisable, est minoré de 1 % à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux.

  ► le vendeur dispose de l'engagement d'un établissement de crédit de proposer à l'accédant un ou plusieurs prêts conventionnés pour financer le transfert de propriété. La charge totale mensuelle de remboursement ne doit pas dépasser, au moment de la levée de l'option, la redevance versée le mois précédant le transfert de propriété.

L'accédant peut pour un même logement bénéficier de ce financement et du PTZ+.

  ► le vendeur offre à l'accédant, en cas de levée de l'option, une garantie de relogement sous conditions de ressources et une garantie de rachat mentionnée dans le contrat de location-accession et dans l'acte constatant le transfert de propriété.

Garanties

Le ménage bénéficie de la part du vendeur de deux garanties, l'une de relogement, l'autre de rachat.
Garantie de rachat (arrêté du 26.3.04 : art. 4)

Après la levée d'option, le ménage bénéficie de la garantie de rachat de son logement par le vendeur ou par la personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention. La garantie peut être mise en jeu, à condition que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, sur demande de l'emprunteur ou du coemprunteur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans les quinze ans à compter de la levée de l'option. La demande doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance, pour l'emprunteur ou le coemprunteur, de l'un des faits suivants :

   ► décès ;
   ► décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;
   ► mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
   ► chômage de plus d'un an attestée par l'inscription à Pôle Emploi (ex ANPE);
    invalidité reconnue par carte d'invalidité (Code famille et aide sociale : art. 173) ou par décision de la Commission des droits de l'autonomie (ex COTOREP) ;
   ► divorce ;
   ► dissolution d'un PACS.

En cas de mise en jeu, le vendeur s'oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes :

   ► dans les 5 ans à compter de la date de levée de l'option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée de l'option,
   ► de la 6ème à la 15ème année à compter de la date de levée de l'option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d'option minoré de 2,5 % par année écoulée. Ce prix est minoré, le cas échéant, des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures correspondantes.

Garantie de relogement (arrêté du 26.3.04 : art. 5)

Après la levée d'option, le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS peut également demander, dans les mêmes conditions que celles prévues pour la garantie de rachat (occuper le logement à titre de résidence principale, même liste de cas), la mise en jeu d'une garantie de relogement. Elle consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les six mois à compter de la demande présentée par lettre recommandée avec accusé de réception. Le ménage dispose d'un délai d'un mois à compter de la dernière offre pour l'accepter. A l'expiration de ce délai, si le ménage n'a pas accepté une des trois offres, il est déchu de tout titre d'occupation sur le logement (loi du 12.7.84 : art. 271 ; arrêté du 26.3.04 : art. 5).
En cas de non levée de l'option pour les contrats de location-accession portant sur des logements relevant du dispositif PSLA, le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS doit se voir proposer par le vendeur une garantie de relogement semblable à la précédente. A compter de la date limite fixée pour la levée d'option et jusqu'au départ des lieux, l'occupant paie une indemnité d'occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix (loi du 12.7.84 : art. 5 et 9). Lorsque le transfert de propriété n'a pas lieu au terme convenu du fait de l'accédant pour une raison autre que l'inexécution de ses obligations et que le contrat porte sur un logement relevant du dispositif PSLA, l'indemnité n'est pas due (loi du 12.7.84 : art. 11).
Lorsque le vendeur est un organisme HLM, les offres de relogement ne font pas l'objet de la procédure d'attribution ordinaire des logements sociaux (loi du 12.7.84 : art. 9 et 27-1).
 

Instruction de la demande d'agrément

(CCH : art. R. 331-76-5-3)

L'instruction des dossiers est assurée par la direction départementale des territoires et de la mer (DDTM / ex DDE) ou le délégataire des aides à la pierre.
 

Logements bénéficiant de l'agrément

Le vendeur transmet au préfet au plus tard dans les 18 mois de la déclaration d'achèvement de travaux, les contrats de location-accession signés et les justifications des conditions de ressources des accédants. Au vu de ces documents, le préfet notifie au vendeur la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l'agrément. En l’absence de candidats à la location-accession à l’issue des 18 mois, l’opérateur a la possibilité de mettre les logements en location dans les conditions prévues pour les logements financés en prêt locatif social (PLS) (CCH : R.331-76-5-1). Cette mise en location est subordonnée à la passation de la convention type prévue selon le cas, pour les bailleurs HLM (CCH : R.353-1), les sociétés d’économie mixtes (SEM) (CCH : R.353-58) ou les autres bailleurs (CCH : R.353-90). Le dispositif d’agrément en PSLA et les avantages fiscaux correspondants ne seront pas remis en cause.
Ne peuvent bénéficier de ces prêts les logements dont les travaux ont commencé avant obtention de la décision d'agrément, sauf s'ils portent sur des logements acquis en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) par le vendeur.

Transfert du prêt

(CCH : art. R. 331-76-5-2)

Le prêt peut être transféré au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession ou, à défaut, à un autre acquéreur pour le montant du capital restant dû. Lorsque le transfert a lieu au bénéfice du titulaire du contrat, le montant du prêt ne peut excéder la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction de la redevance imputable sur le prix. Dans ce cas, l'impact de variation du taux d'intérêt est limité. La révision du taux ou la modification de l'échéance de remboursement peuvent intervenir deux fois par an.
Calcul de l'APL

(CCH : art. R. 351-2-1)

La totalité de la redevance est prise en compte pour le calcul de l'aide personnalisée au logement. Le barème applicable est celui de l'aide personnalisée accession.
Dispositif fiscal

(loi du 9.8.04 : art. 9 et instruction du 22.9.10 n° 31 : BOI 3 A-5-10)

Le PSLA comporte des aides fiscales spécifiques : une TVA à taux réduit et une exonération de longue durée de taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le taux réduit de TVA à 5,5% s'applique (CGI : art. 278 sexies I-4) :

    ► aux livraisons à soi-même (LASM) de logements construits par un opérateur destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession faisant l'objet d'une convention et d'un agrément préfectoral,
    ► aux ventes de logements destinés aux opérations de location-accession conventionnées et agréées lorsque l'opérateur achète des logements neufs à un promoteur.

Depuis la loi de finances rectificative pour 2010, si le transfert de propriété intervient dans les 5 ans de l’achèvement de l’immeuble, la mutation est placée dans le champ d’application de la TVA au taux réduit de 5,5 %. Le locataire-acccédant qui lève l’option doit les droits d’enregistrement au taux réduit.Si le transfert de propriété intervient au-delà des 5 ans suivant l’achèvement de l’immeuble, il peut être soumis à TVA sur option de l’opérateur (CGI : art. 260-5° bis al.2). Le locataire-acccédant qui lève l’option doit les droits d’enregistrement au taux normal (instruction du 22.9.10 : BOI 3 A-5-10 § 26 à 33).

L'application du taux réduit est remise en cause lorsque les conditions requises cessent d'être remplies dans les quinze ans suivant l'achèvement de l'immeuble (dix ans lorsque l'immeuble fait l'objet d'une cession, d'une transformation d'usage ou d'une démolition). Dans ce cas le redevable de la TVA qui a fait construire l'immeuble destiné aux opérations de location-accession conventionnées et agréées, est tenu de verser le complément de TVA résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal. Le complément d'impôt dû est diminué d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième année.

Aucun complément de TVA n'est dû lorsque les conditions d'application du taux réduit de TVA cessent d'être remplies du fait de la vente du logement aux locataires accédants (CGI : art. 284 II).
Parallèlement, est instituée une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des constructions réalisées dans le cadre d'une opération de location-accession pendant quinze ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement (CGI : art. 1384 A, III).
L'instruction du 10 octobre 2005 (BOI 6C-5-05) précise les modalités de mise en oeuvre de cette exonération, notamment sa portée, les cas dans lesquels elle est remise en cause et les obligations déclaratives à respecter.

Source : www.anil.org